Do niedawna wykorzystywane wyłącznie w celach technicznych, takich jak montaż urządzeń telekomunikacyjnych, centrali wentylacyjnej czy agregatu prądotwórczego, dziś mogą stanowić element odróżniający obiekty standardowe od tych z naprawdę… najwyższej półki. Dachy budynków, bo o nich mowa, przeszły w ostatnich latach sporą metamorfozę na polskim rynku nieruchomości. Jak wyglądają najnowsze pomysły na wykorzystanie ostatniej kondygnacji w biurowcach i innych obiektach komercyjnych?
Jeśli mielibyśmy wskazać jeden, szeroki trend, którym przez ostatnie 10 lat kierowali się projektanci i inwestorzy odpowiedzialni za obiekty komercyjne powstające w Polsce, bez wątpienia byłoby to zrównoważone budownictwo. Szczególnie, jeśli proekologiczna postawa może przynieść wymierne korzyści w bilansie kosztów utrzymania obiektu. Dlatego prawdopodobnie najpopularniejszym obecnie sposobem na wykorzystanie powierzchni dachów jest montaż paneli fotowoltaicznych, które produkują energię na potrzeby obiektu – w taki sposób zasilany jest m.in. jeden z najwyższych obiektów w Polsce, budynek biurowy Q22 zrealizowany przez Echo Investment.
Wykorzystanie odnawialnych źródeł energii pomaga zredukować bieżące koszty utrzymania budynku, a do tego stanowi jedno z podstawowych kryteriów w systemach certyfikacji LEED i BREEAM, o które tak mocno zabiegają ich właściciele. Warto jednak pamiętać, że to, co dziś stanowi dobrą praktykę, już za niecały rok będzie wymaganą prawem normą. Zgodnie z przyjętą w 2010 unijną dyrektywą dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków, od 1 stycznia 2021 wszystkie nowo powstające obiekty będą musiały być samowystarczalne pod względem energetycznym.
Biofilia, czyli powrót na łono natury
Część trendów z obszaru zrównoważonego budownictwa skupia się na tym, jak funkcjonują budynki, a część na tym, jak funkcjonuje... człowiek. Spośród „antropocentrycznych” pomysłów na zagospodarowanie ostatniej kondygnacji budynku prawdziwe triumfy święci w ostatnim czasie biofilia – założenie, w myśl którego projektowana przestrzeń powinna przenosić swych użytkowników w kojący świat natury. I nic w tym dziwnego. Jak wynika z niedawnego badania przeprowadzonego przez agencję SW Research, aż ośmiu na dziesięciu warszawian brakuje w mieście zieleni.
I tak, na biurowych mapach polskich miast jak grzyby po deszczu zaczynają wyrastać zielone dachy, pasieki dla pszczół oraz wypełnione nasadzeniami strefy relaksu i aktywności. – Na zachodzie Europy popularność w projektach biurowych zdobywają miejskie farmy, które zachęcają pracowników do wspólnego wysiłku na rzecz firmowego ogródka, co nie odbiega tak dalece od klasycznych praktyk team-buildingowych – zauważa Michał Styś, Prezes Zarządu OPG Property Professionals. – Należy się spodziewać, że w Polsce trend także znajdzie podatny grunt do rozwoju – dodaje.
Hotele dla owadów dziko żyjących na dachu budynku Teal Office w Łodzi (OFF Piotrkowska Center).
Biznesowy ekosystem
Pod tym względem niezwykle ekscytująco przedstawia się projekt nowej przestrzeni wielofunkcyjnej Towarowa 22 w Warszawie. Ponieważ w okolicy ronda Daszyńskiego brakuje terenów zielonych, projektanci zdecydowali się umieścić ją na rozległych, otwartych ogrodach na dachach biur, obiektów handlowych i budynków mieszkalnych wchodzących w skład kompleksu.
Dużym skokiem jakości w przestrzeni publicznej będą też planowane inwestycje na OFF Piotrkowska Center w Łodzi. W miejscu, gdzie niedawno otwarto hotele dla owadów dziko żyjących, powstanie parking wielopoziomowy, którego elewacje niemal w całości pokryje żywa roślinność, a zielony dach będzie miejscem odpoczynku i rekreacji. – "OFF" to kreatywny ekosystem, w którym poszczególne elementy żyją w symbiozie, zarówno na poziomie biznesowym, jak i…. komórkowym. Posiadacze aut elektrycznych znajdą tu stacje do ładowania, zaś ślad węglowy generowany przez gości i pracowników przyjeżdżających samochodami spalinowymi zostanie zniwelowany przez zieleń, która zamieni pyły zawieszone w cenny tlen – dodaje Michał Styś.
Emocje z najwyższej półki
Stara prawda głosi, że punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, dlatego jeśli siedzimy akurat na dachu wyróżniającego się wśród miejskiej panoramy budynku, z pewnością czekają nas niesamowite widoki. O wartości dodanej, czy to w wymiarze wizerunkowym, czy wręcz czysto biznesowym, jaką dla obiektu biurowego lub wielofunkcyjnego stanowi ciekawy widok, doskonale wie firma Unimor Development – spółka, która, nomen omen, jeszcze w ubiegłym wieku zajmowała się produkcją telewizorów. Z tarasów widokowych na szczycie biurowca Zefir, wchodzącego w skład kompleksu Pomerania Office Park, rozciąga się wyjątkowy widok na gdańską starówkę wraz z kanałem Mołtawy.
Jedną z atrakcji wyróżniających wrocławski Sky Tower, najwyższy budynek w Polsce, jest znajdujący się na 49. piętrze punkt widokowy, do którego dostęp mają zarówno pracownicy tutejszych biur, jak i goście odwiedzający znajdującą się na dolnych kondygnacjach galerię handlową. Ale sama wysokość nie zawsze musi być… górą. Umiejscowienie atrakcyjnej przestrzeni pośród chmur to jeden z czterech zidentyfikowanych przez firmę Cushman & Wakefield mitów dotyczących rooftopów. Od liczby metrów nad poziomem morza większą wagę często ma kontekst otoczenia.
Nowy poziom doświadczeń
A ów kontekst otoczenia szczególnie interesująco zapowiada się w przypadku projektu Fern Office. Nowy obiekt biurowo-handlowy, który uzupełni historyczną tkankę dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa w Łodzi, ma wynieść publicznie dostępną przestrzeń na nowy poziom – dosłownie i w przenośni. – Popularna „górka”, czyli miejsce, w którym odbywają się dziś pokazy kina plenerowego, to bardzo ważny element OFF Piotrkowska Center. Planując nową inwestycję, zależało nam więc, by zachować tę funkcję – wyjaśnia Monika Hryniewicz, Head of Leasing w OPG Property Professionals. – Na szczycie Fern Office znajdziemy przestrzeń z nietuzinkową restauracją lub otwartym do późnych godzin klubem muzycznym, strefą relaksu z leżakami, kinem letnim i tarasem, z którego rozpościerać się będzie widok na świetlny pejzaż ulicy Piotrkowskiej, głównego deptaka miasta. Chillout pod chmurką pozostanie znakiem rozpoznawczym „OFFa”! – dodaje.
Dachy górą!
W obliczu wszystkich powyższych historii, specjaliści rynku nieruchomości w Polsce zadają sobie pytanie: dlaczego na naszym rynku nie wykorzystuje się częściej dachów? – Do tej pory pokutowało przeświadczenie, że dach nadaje się przede wszystkim na schowanie niezbędnej budynkowej maszynerii w niewidocznym miejscu. Deweloperzy i właściciele nieruchomości nie zdawali sobie sprawy z potencjału korzyści, jakie niesie inwestycja w rooftop, zarówno w wymiarze wizerunkowym, jak i biznesowym. W dobie zmieniających się potrzeb i oczekiwań odbiorców przestrzeni, decyzja ta może jednak przynieść niemały sukces – podsumowuje Michał Styś.