W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy Łódź, miasto przez długi czas pozostające raczej w tyle stawki rynków regionalnych, przekroczyło magiczną granicę pół miliona metrów kwadratowych przestrzeni biurowej, wyprzedzając Katowice czy Poznań pod względem ilości powierzchni przypadającej na 1000 pracowników sektora usług. O przełomowym roku, doświadczeniach z pracy z najemcami oraz postrzeganiu Łodzi w oczach pracodawców rozmawiamy z Moniką Hryniewicz, Head of Leasing w łódzkiej firmie OPG Property Professionals.
Jak wyglądał ubiegły rok w wykonaniu inwestorów i deweloperów biurowych działających w Łodzi?
Monika Hryniewicz: Jako firma zarządzająca projektami, równo rok temu uroczyście otworzyliśmy dwa obiekty biurowe, które uzupełniły ekosystem biznesowy OFF Piotrkowska Center: supernowoczesny Teal Office oraz zrewitalizowany Sepia Office. I właśnie połączenie nowego i starego to coś, co świetnie podsumowuje ostatnie dwanaście miesięcy. Do użytku oddane zostały zarówno bardzo duże obiekty o współczesnej architekturze, takie jak pierwsze skrzydło Bramy Miasta czy oba budynki Imagine, ale też projekty butikowe, stawiające na przenikający Łódź klimat dawnych fabryk i stylowych kamienic – m.in. Stara Drukarnia czy Szkoła Grohmana.
Po raz pierwszy biurowa klasa A objęła ponad połowę łódzkiego zasobu powierzchni komercyjnych. W jaki sposób dynamiczny wzrost podaży w ostatnim czasie wpłynął na bieżący obraz rynku?
Monika Hryniewicz: Łódź to bardzo ciekawy rynek, ponieważ pomimo dynamicznego przyrostu powierzchni o najwyższym standardzie, próg cenowy wejścia pozostaje relatywnie niski – stawki ofertowe w klasie A nie różnią się znacząco od dobrze zlokalizowanej klasy B. Za pierwszą nominalnie zapłacimy od 11 do 15,5 euro od metra, w praktyce, po udanych negocjacjach jeszcze mniej, a do tego dostaniemy wakacje czynszowe. Za drugą od 10 do 11 euro. Stabilna podaż oraz niższe, niż w Trójmieście, Katowicach czy Poznaniu stawki czynszu każą przypuszczać, że Łódź utrzyma wiatr w żaglach.
Dla najemców w mieście to chyba dobra okazja do zmiany miejsca?
Monika Hryniewicz: Ponieważ różnica między klasą A i klasą B w dobrej lokalizacji jest relatywnie niewielka, na relokację decydują się głównie najemcy zajmujący powierzchnie starsze, na przykład mieszkania w kamienicach nie pełniących funkcji stricte biurowych. A ponieważ przeprowadzka do nowego obiektu wiąże się bardzo często z dużym zaangażowaniem najemcy, firmy korzystające z powierzchni w klasie B zachowują raczej „status quo”. Widzimy mało powierzchni, gdzie wynajmujący skłonny jest ponieść całość kosztów związanych z dostosowaniem powierzchni dla klienta.
Jak wynika z raportów ABSL, popyt na nowe powierzchnie w Łodzi napędza dynamicznie rosnący sektor usług i technologii. I to nie tylko globalni gracze z branży BPO czy SSC, lecz także biznesy wyrastające na rodzimym podwórku…
Monika Hryniewicz: Uważam, że każda firma, która przekracza już liczbę 30 pracowników, powinna zacząć rozglądać się za powierzchnią w budynku biurowym, ponieważ będzie on w stanie spełnić wymagania i potrzeby, z istnienia których na tym etapie rozwoju niekoniecznie zdają sobie jeszcze sprawę. Dobrym przykładem służy łódzki software house BinarApps, który zanim stał się najemcą budynku Teal Office, zajmował duże mieszkanie w kamienicy przy ul. Piotrkowskiej. Rozwój firmy pociągnął potrzebę wzrostu zatrudnienia, na co naturalne ograniczenia kamienicy nie mogły już pozwolić. Po zaledwie roku działalności w nowym miejscu firma doszła do wniosku, że potrzebuje nawet dwukrotnie większej przestrzeni. I my byliśmy jej w stanie to zapewnić.
Czy trudno pozyskuje się takiego rozwijającego się najemcę?
Monika Hryniewicz: Firmy o podobnym profilu nie zawsze są jeszcze świadome tego, że są już gotowe na budynek biurowy. Obawiają się, że koszty dodatkowe, dzielenie się częściami wspólnymi i wszystko, co wiąże się z funkcjonowaniem w takim budynku, może ich ograniczać. Obok perspektywy zmiany, konieczność podpisania umowy na kilka lat wiąże się też z dużą odpowiedzialnością finansową. Branża usług IT rozwija się w tak szybkim tempie, że z jednej strony wiązanie się na co najmniej kilka lat z jednym miejscem stanowi pewne ryzyko, a z drugiej strony – konieczność, by utrzymać się w zaciętej rywalizacji o talenty i specjalistów. Pod tym względem łódzki rynek dojrzewa, najemcy coraz częściej zdają sobie sprawę, że nowe biura to wybór bardziej efektywny, zapewniający niezbędne dziś, nowoczesne rozwiązania oraz elastyczną powierzchnię. Jako zarządzający nieruchomościami, ale zarazem profesjonalni doradcy realizujący usługę reprezentacji klienta (ang. tenant representation), doradzamy wówczas takim firmom wybór projektu butikowego, gdzie nie zostaną nagle wrzuceni na 20.000 mkw., ale jednocześnie będą mieli przestrzeń do rozwoju. W przypadku firm technologicznych przeniesienie się na OFF Piotrkowska Center stanowi strzał w dziesiątkę, nie tylko ze względu na większą przestrzeń i wysoki standard biura, lecz także klimat miejsca, ofertę czasu wolnego oraz elastyczność, jaką w razie potrzeby daje im znajdująca się tuż obok przestrzeń coworkingowa Co\Walk HUB.
Jedni się przenoszą, a drudzy zostają… na nowych warunkach. Z punktu widzenia najemców, o ile sytuacja na łódzkim rynku nie zachęca do zmiany miejsca, to co najmniej sprzyja renegocjacji umów…
Monika Hryniewicz: Wynajmujący, zwłaszcza w budynkach starszych, starają się przekonać najemców, aby zostali. Dzięki umiejętnym negocjacjom jest to możliwe. BOŚ Bank, jeden z wieloletnich najemców Orange Plaza Financial Center, innego budynku którym również zarządzamy w Łodzi, był skłonny przenieść się do nowszej powierzchni. Kiedy firma otrzymała ofertę analogiczną do tej, jaką dostałby nowy najemca – wakacje czynszowe, kontrybucję finansową wynajmującego w prace fit-out oraz pomoc w koordynacji remontu – ta zdecydowała się pozostać. Koszty przeprowadzki, formalności i dostosowania powierzchni w nowym miejscu… to wszystko sprawiło, że zmiana przestała się opłacać. A do tego dochodzi utrata klientów przyzwyczajonych już aktualnego miejsca, jak również możliwy negatywny wpływ na pracowników, których rytm życia często skorelowany jest z lokalizacją pracy. Korzyści, jakie oferował wynajmujący, okazały się wyższe. Nasze doświadczenie podpowiada, by każdego najemcę traktować tak dobrze, jak nowego klienta.
A co z dopływem świeżej krwi? Jak wygląda atrakcyjność rynku łódzkiego z punktu widzenia najemców spoza miasta? Czy dynamiczna podaż przekuwa się na zainteresowanie?
Monika Hryniewicz: Przez wiele lat Łódź w ogóle nie była postrzegana jako rynek, na który da się przyprowadzić najemcę, ponieważ zwyczajnie brakowało powierzchni. Obudzili się deweloperzy, teraz czekamy, aż „dogonią” ich najemcy. Firmy, którzy są już obecne w mieście, poruszają się szybciej, ponieważ znają rynek i na własne oczy widzą, jak zmienia się Łódź. A ze względu na rzadko spotykaną jakość realizowanych projektów oraz pofabryczny klimat, miasto włókniarzy naprawdę stanowi unikat. A jeśli nie zajmujesz akurat oryginalnych, ceglanych murów jak w Sepia Office, to widzisz je doskonale ze swojego nowoczesnego biura w Teal Office. W jakim innym mieście biurowiec może powstać na tym samym skrzyżowaniu, co neorenesansowy pałac, będący dziś siedzibą urzędu miasta?
Łódź wypłynie na szerokie wody?
Monika Hryniewicz: Każda kolejna wizyta najemców i doradców na lokalnych wydarzeniach rynku nieruchomości, takich jak Łódź REdiscover czy Property Forum jest dla nas fajnym doświadczeniem i potwierdzeniem, że miasto zmienia się w oczach odbiorców. Jesteśmy na dobrej drodze, ale to jest proces. Wierzę, że Łódź ma świetne perspektywy na to, aby stać się silnym rynkiem regionalnym. Nasze atuty to świetne skomunikowanie, bogata oferta wolnego czasu, rynek mieszkaniowy, który choć prężnie się rozwija, to pozostaje tańszy, niż inne miasta regionalne. I oczywiście rosnąca dostępność powierzchni biurowej oferowanej po atrakcyjnych stawkach. I nie boję się, że powstaną budynki, które będą stały puste. Na to trzeba być przygotowanym. Na pewno nie będziemy miastem z najniższym poziomem pustostanów, jak to było w ostatnich kilku latach. Ten wskaźnik musi wzrosnąć, aby mogło być lepiej. Łódź musi się na chwilę zatrzymać, aby móc płynąć dalej.