Zakup działki pod budowę hali przemysłowej – praktyczne wskazówki

Budowa hali o przeznaczeniu produkcyjnym lub magazynowym jest złożonym procesem inwestycyjnym. Zwykle trwa około roku, choć biorąc pod uwagę tzw. fazę przygotowawczą okres ten może się wydłużyć. Co go rozpoczyna? – Niezależnie od charakteru i wielkości planowanej inwestycji, jedną z pierwszych decyzji, przed jaką staje inwestor, jest ta dotycząca kwestii lokalizacyjnych. Z mniejszą lub większa dokładnością określa interesujący go obszar i rozpoczyna proces poszukiwania działki. A ta musi odpowiadać przyszłym planom związanym z wielkością budynku, jego konstrukcją, ale także z przeznaczeniem – inwestor planujący budowę magazynu będzie mieć bowiem nieco inne priorytety niż ten, który zamierza postawić zakład produkcyjny – wyjaśnia Marta Lorentowicz, architekt w firmie Commercecon, która od lat specjalizuje się w generalnym wykonawstwie obiektów przemysłowych.

A znalezienie terenu, który spełni wszystkie wymagania, nie jest wcale takie proste. Dlatego zamiast szukać go na własną rękę, inwestorzy bardzo często zlecają to zadanie wyspecjalizowanym agentom nieruchomości albo deweloperom. Warto jednak wiedzieć, że o taką pomoc można się także zwrócić do przyszłego generalnego wykonawcy obiektu. Taką usługę świadczy kilka dużych firm budowlanych i – jak zaznacza Marta Lorentowicz z firmy Commercecon, która również ma ją w swojej ofercie – przedsiębiorcy chętnie z tego rozwiązania korzystają.

Jeśli jednak zdecydują się przeprowadzić proces zakupowy samodzielnie, powinni zwrócić uwagę na kilka aspektów. Jakich?

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, kluczowa wydaje się jej jasna i niebudząca wątpliwości sytuacja prawna. Nie inaczej jest w przypadku zakupu działki inwestycyjnej. Warto więc na samym początku zajrzeć do księgi wieczystej, czyli podstawowego źródła informacji o statusie prawnym danej nieruchomości. Na co należy zwrócić uwagę?

– Przede wszystkim na to, kto jest właścicielem lub użytkownikiem gruntu (dział II) – tu bowiem spotkać nas mogą różne niespodzianki, najczęściej w postaci nieuregulowanego statusu własności nieruchomości. Bezwzględnie należy także sprawdzić, czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka (dział IV) oraz czy wybrany przez nas teren nie jest objęty prawem pierwokupu lub nie został obciążony innymi prawami osób trzecich (np. służebność - dział III). Trzeba zdawać sobie sprawę, że jakakolwiek tego typu wzmianka w księdze wieczystej może znacząco utrudnić zakup gruntu – przestrzega Zbigniew Maciejewski, prawnik w firmie Commercecon.

Upewnienie się, że wybrany przez nas teren ma przejrzystą sytuację prawną, otwiera nam drogę do dalszej jego analizy. W następnym kroku sprawdzamy, czy powstał dla niego miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego – dokument znany chyba każdemu inwestorowi dostępny jest w urzędzie gminy lub urzędzie miasta albo w internecie, na przyporządkowanym gminie lub miastu geoportalu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest dokumentem w formie uchwały – określa przeznaczenie terenów danej gminy-miasta, wskazując przeznaczenie terenu dla poszczególnych działek. Składa się z dokumentu tekstowego opisującego założenia planu oraz materiałów graficznych, takich jak mapa z legendą, która umożliwia poprawne odczytanie mapy oraz jej zrozumienie.

A co jeśli MPZP dla danego terenu nie istnieje? Wówczas konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, która dokładnie określi możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Tu trzeba się jednak uzbroić w cierpliwość – urząd gminy lub miasta ma na wydanie decyzji 90 dni, licząc od daty złożenia wniosku w sprawie. – Istotny jest natomiast fakt, że do złożenia takiego wniosku zwykle potrzebne jest przygotowanie koncepcji architektonicznej opartej na analizie terenu i uzgodnieniach z inwestorem. Dlatego na tym etapie zalecamy inwestorowi współpracę z wybranym biurem architektonicznym lub z działem projektowym generalnego wykonawcy, który w przyszłości miałby taką inwestycję realizować – podpowiada Marta Lorentowicz. Kiedy jest już gotowa, może zostać wydana właścicielowi gruntu lub osobie, która go reprezentuje.

Mając pewność, że istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskane warunki zabudowy odpowiadają charakterowi naszej inwestycji, możemy skupić się na kolejnych aspektach procesu zakupowego.

Choć wydawać by się mogło, że wizja lokalna jest punktem obowiązkowym procesu zakupu działki pod inwestycję przemysłową, to zdarza się, że inwestor dokonuje transakcji bez osobistej wizyty. A to duży błąd! Jak wyjaśnia nasza rozmówczyni, obejrzenie terenu „na żywo” pozwala znacznie lepiej ocenić lokalizację i otoczenie, ale jest także wstępem do głębszej analizy warunków geotechnicznych. A te, w przypadku każdej inwestycji budowlanej, mają ogromne znaczenie.

Jakie niespodzianki mogą nas czekać na tym etapie?

– Przeszkody mogą być różne, ale nawet te o pozornie małym znaczeniu potrafią znacząco wydłużyć proces przygotowania terenu albo zmuszą inwestora do poniesienia dodatkowych kosztów, z których często nie zdaje on sobie sprawy. Jedną widać już na pierwszy rzut oka – to niesprzyjające ukształtowanie terenu. Najczęściej mamy do czynienia z dużym spadkiem terenu, który trzeba będzie zniwelować. A to, nie dość, że zawsze wiązać się będzie z dodatkową pracą oraz nakładami finansowymi, to niekiedy wymagać będzie jeszcze uzgodnienia z geodetą, który stworzy tzw. siatkę wysokościową terenu – wyjaśnia architekt. 

Inną przeszkodą mogą okazać się rosnące na terenie działki inwestora drzewa. Jeśli z taką sytuacją mamy do czynienia, należy – korzystając z pomocy wyspecjalizowanej firmy – wykonać inwentaryzację zieleni. Obecność drzew będących w kolizji z planowaną inwestycją wiązać się będzie z konieczną wycinką, a ta z kolei powinna być poprzedzona procedurą uzyskania pozwolenia od odpowiedniej jednostki – urzędu gminy lub miasta. Wycinka drzew będzie jednak możliwa dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji.

Ale są też takie przeszkody, których nie widać gołym okiem. W celu uniknięcia „ukrytych” niespodzianek najlepiej wykonać badania geotechniczne gruntu, jeśli do tej pory nie zostały zrobione. I choć, jak zwraca uwagę Marta Lorentowicz, koszty te ponosimy jeszcze przed decyzją o zakupie działki, to inwestycja jest tego naprawdę warta. – Badania geologiczne i hydrologiczne pozwolą rozpoznać potencjalne problemy, które mogą bardzo negatywnie wpłynąć na późniejszy proces budowy – dodaje.

Mowa na przykład o występowaniu gruntów słabonośnych – nasypowych, nienadających się do posadowienia na nich hal przemysłowych. W przypadkach ich wystąpienia, koszt wykonania fundamentów budynku może wzrosnąć nawet kilkukrotnie, narażając inwestora na dodatkowe, niemałe wydatki. Innym zagrożeniem dla planowego wykonania inwestycji mogą być wody gruntowe – podmokłe tereny nigdy nie sprzyjają budowie. Prowadzący badania geodeta określa na ich podstawie rodzaj danego gruntu wskazując jego klasyfikację, gdzie wyróżnia się: warunki proste, złożone oraz skomplikowane. Kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych. Wnioski i zalecenia wynikające z opinii geotechnicznej są podstawą do opracowania projektu posadowienia budynku.

Uzbrojenie terenu, czyli dostęp do najważniejszych mediów, takich jak energia elektryczna, gaz, kanalizacja sanitarna i deszczowa oraz woda, to warunek konieczny funkcjonowania każdego obiektu o charakterze logistycznym czy produkcyjnym. Dlatego jeszcze przed zakupem wybranej działki warto zweryfikować ich dostępność. Zwykle wystarczy do tego uzyskanie z wydziału geodezji miejscowego urzędu kopii mapy zasadniczej, która zawiera miedzy innymi informację dotyczącą uzbrojenia terenu. Można także złożyć wnioski do poszczególnych gestorów z pytaniem, czy uzyskamy dostęp do tychże mediów.

W przypadku hal przemysłowych o dużym obciążeniu ogniowym (ilość składowanego materiału palnego w stosunku do powierzchni hali), kluczowe mogą się okazać parametry dotyczące wydajności wodociągu oraz dostępu do hydrantów zewnętrznych – w przypadku braku miejskiej sieci wodociągowej, wodę do celów pożarowy zewnętrznych i wewnętrznych należy zapewnić ze zbiornika pożarowego i hydroforni na terenie działki inwestora.

Określając wielkość terenu pod budowę hali produkcyjnej lub magazynowej musimy przeanalizować kilka aspektów. 

– Pierwszy z nich wynika wprost z przepisów budowlanych i reguluje odległość obiektu od granicy działki. I tak, w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych wynosi ona 3 m, a dla elewacji z otworami – 4 m. Ale minimalna odległość między budynkami na różnych działkach regulowana jest także przez przepisy przeciwpożarowe (szczegółowo określa je Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: dział VI Bezpieczeństwo pożarowe, rozdział 7 Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe). Nakazują one zwiększenie wymienionych odległości w przypadku obiektów o dużym obciążeniu ogniowym – wyjaśnia Marta Lorentowicz.

Głębszej analizy zwykle wymagają duże hale logistyczne. Wynika to z faktu, że wokół nich odbywa się intensywny ruch kołowy, który wymaga zaplanowania odpowiedniego układu wewnętrznych dróg dojazdowych i pożarowych, ale także parkingów dla samochodów ciężarowych oraz stref załadunku/rozładunku z miejscami dokowymi. Wraz z budynkiem należy je usytuować na terenie działki w taki sposób, aby ich rozmieszczenie było zgodne z zapisami MPZP lub warunkami zabudowy (linia zabudowy).

Dynamicznie rosnący w ostatnich latach popyt na przestrzeń magazynową i produkcyjną sprawił, że dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych zaczęła spadać. Wybór optymalnego terenu pod inwestycję nie jest dziś więc prosty. Warto jednak zainwestować czas i środki, by przeprowadzić dokładną jego analizę zanim zdecydujemy się na zakup – tylko w ten sposób unikniemy poważnych problemów i kosztownych niespodzianek na etapie prac budowlanych.