Budowanie obiektów w formule build-to-suit nie jest nowością na rynku nieruchomości, a „szyte na miarę” hale produkcyjne i magazynowe od kilku lat zyskują na popularności. To rozwiązanie dedykowane wymagającym klientom, którym zależy na pełnym dostosowaniu budynku oraz jego wyposażenia do potrzeb prowadzonej przez nich działalności. Obiekty typu BTS użytkownikom oferują korzyści, o jakie może być trudno w przypadku kupna bądź najmu gotowego budynku, ale ich budowa potrafi być dla generalnych wykonawców dużym wyzwaniem. Dlaczego?
Inwestycja build-to-suit to obiekt projektowany i budowany na zlecenie określonego odbiorcy. Takie rozwiązania najczęściej oferowane są przez deweloperów, ale mogą być realizowane przez generalnego wykonawcę na bezpośrednie zlecenie inwestora. Powstają zarówno dla klientów z branży magazynowej, jak i produkcyjnej. Tym pierwszym pomagają na przykład maksymalnie wykorzystać przestrzeń składowania, drugim natomiast – pozwalają racjonalnie zagospodarować przestrzeń użytkową oraz efektywnie korzystać ze wszystkich zainstalowanych rozwiązań technicznych. Lista korzyści jest jednak dłuższa. Co na niej jeszcze znajdziemy?
Możliwość decyzji o lokalizacji
Jednym z podstawowych czynników decydujących o wyborze przez klientów budowy w formule BTS jest możliwość wyboru lokalizacji. Często wystarczy przybliżone położenie na mapie – ważne jednak, by spełniało szereg postawionych przez klienta wymagań. Co wówczas jest dla niego priorytetem? – To przede wszystkim dostępność infrastruktury technicznej: media i drogi, ale również sieć dostawców oraz potencjalnych klientów w sąsiedztwie przyszłej inwestycji. Nie bez znaczenia jest także odpowiednio rozbudowany rynek pracy i łatwy dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy znajdą zatrudnienie w nowej hali produkcyjnej czy obiekcie magazynowym. Podsumowując – ważne, by lokalizacja gwarantowała szybki proces budowy, jak również sprawne funkcjonowanie przedsiębiorstwa w przyszłości – odpowiada Marzena Tkaczuk, BTS Development Director Head of BTS Integrity & Management z Panattoni.
Ale są sytuacje, w których klienci bardzo precyzyjnie określają położenie przyszłego zakładu. – Tak było w przypadku zakończonej niedawno przez nas realizacji dla firmy Panattoni, której klientem był globalny dostawca innowacyjnych rozwiązań dla przemysłu oraz sektora budowlanego. Wybudowana na jego potrzeby nowoczesna hala produkcyjno-magazynowa powstała zaledwie 5 km od dotychczasowego zakładu producenta. To pozwoli mu oprzeć produkcję w nowym miejscu na dotychczasowym wykwalifikowanym zespole specjalistów, co od początku było priorytetem – wyjaśnia Piotr Błaszczyk, Kierownik Budowy Commercecon, odpowiedzialny za realizację tego projektu po stronie generalnego wykonawcy.
Projektowanie przestrzeni dopasowanej do wymagań
Decydując się na projekt BTS, klient od samego początku ma możliwość kształtowania powierzchni według własnych potrzeb. Dowolność dotyczy zarówno wielkości obiektu (w ramach dostępnej działki), jak i jego podziału na poszczególne strefy użytkowe – hala produkcyjna, magazyny, zaplecze socjalne czy biura. A skoro o biurach mowa, warto tutaj wspomnieć o nowym podejściu do projektowania nowoczesnych przestrzeni magazynowych.
Jak pokazują najnowsze trendy, udział biur w całkowitej powierzchni użytkowej inwestycji w branży logistycznej stale rośnie, dochodząc niekiedy nawet do kilkunastu procent. – Szybko rosną także wymagania klientów dotyczące standardu wykończenia – powierzchnie biurowe w nowo powstających magazynach często nie odbiegają od standardu, jaki oferują biurowce położone w centrach dużych miast. Dzięki indywidualnemu podejściu do projektowania klient otrzymuje przestrzeń idealnie dopasowaną do rodzaju prowadzonej przez siebie działalności, co z jednej strony wpływa na optymalizację kosztów budowy, z drugiej natomiast – na obniżenie przyszłych wydatków związanych z codzienną eksploatacją budynku – dodaje Piotr Błaszczyk z Commercecon.
Niezwykle istotną kwestią, która także przemawia za wyborem realizacji inwestycji w formule build-to-suit, jest dostosowanie konstrukcji budynku do implementowanej w nim technologii, a co za tym idzie maszyn i urządzeń technicznych. Dotyczy to przede wszystkim obiektów o charakterze produkcyjnym. Z jakimi wymaganiami najczęściej mierzą się generalni wykonawcy?
Budowanie w formule BTS nie dla każdego wykonawcy
Złożoność projektów typu build-to-suit sprawia, że kluczową kwestią decydującą o powodzeniu takiej realizacji staje się wybór generalnego wykonawcy. Nie każdy poradzi sobie z kompleksowym zakresem prac i stopniem ich skomplikowania, dostępnością specjalistycznych maszyn budowlanych niezbędnych do realizacji zlecenia, wymaganą precyzją działania czy presją czasową. Przeszkodą dla wielu mniejszych firm budowlanych może stać się także stałe zaangażowanie zespołu wykonawczego, który na każdym etapie prac musi ściśle współpracować z deweloperem, a często także z przyszłym użytkownikiem obiektu bezpośrednio zaangażowanym w projekt.
Z jakimi wymaganiami mamy najczęściej do czynienia, jeśli chodzi o konstrukcję budynku? – Można przedstawić to na przykładzie wspomnianej wcześniej realizacji. Jednym z największych wyzwań był montaż kilkutonowych suwnic, które zostały umieszczone kilkadziesiąt centymetrów pod konstrukcją dachu, przez co prace montażowe wymagały szczególnej precyzji. Na uwagę zasługuje także wykonanie fundamentów technologicznych, do których zużyto ponad 750 ton betonu, oraz specjalnej posadzki w magazynie stali, która sprosta obciążeniu 70 ton na stopę regału. Warto także wspomnieć o wykorzystaniu automatycznych systemów zarządzania budynkiem oraz instalacji inteligentnego systemu monitorującego ugięcie konstrukcji dachu, który precyzyjnie wskaże moment, w jakim należy go odśnieżyć – wyjaśnia Juliusz Kuźnik, Director - Head of BTS Technical & Construction Panattoni.
Warto zdawać sobie sprawę, że budowa zakładu produkcyjnego wymaga nie tylko przygotowania projektu konstrukcyjnego budynku, ale także opracowania projektu technologicznego. Musi on uwzględniać wszystkie specjalistyczne instalacje, których konieczność wynika bezpośrednio z procesu produkcyjnego. Są to na przykład: odciągi powietrza, sprężone powietrze, agregaty prądotwórcze czy zaawansowane technologicznie systemy odpylające i zraszające, których instalacja wymaga dużego doświadczenia.
- Mówiąc o projektach build-to-suit warto wspomnieć jeszcze o ich finansowaniu. Mogą być realizowane zarówno w strukturze najmu, jak i na własność klienta – mówimy wtedy o formule build-to-own (BTO), gdzie koszt realizacji inwestycji ponosi przyszły użytkownik – dodaje Marzena Tkaczuk z firmy Panattoni, która jest liderem na rynku powierzchni BTS. Jak podaje ekspert firmy, deweloper zrealizował dotychczas ponad 2,9 mln mkw. powierzchni BTS, a kolejne pół miliona jest w trakcie realizacji.