Rynek mieszkaniowy w Łodzi. Otwarcie na nowe, pomimo pandemii?

Podstawowe pytanie, jakie zadają sobie dziś wszyscy uczestnicy rynku mieszkaniowego, nie tylko w Łodzi, ale i w całej Polsce, dotyczy możliwych scenariuszy przyszłości. Szczególnie deweloperzy, którzy mają już gotowe projekty lub zabezpieczone działki zastanawiają się, jak na bieżącą sytuację gospodarczą związaną z pandemią koronawirusa reagować będzie sektor bankowy.

– To, co będzie miało istotne znaczenie dla rynku mieszkaniowego w perspektywie najbliższych kwartałów to przede wszystkim sytuacja makroekonomiczna. Na razie statystyki i prognozy dotyczące PKB w 2020 i 2021 roku sugerują, że mamy do czynienia z przejściowym spowolnieniem, ale trudno przewidzieć, jak rozwinie się scenariusz kolejnych zarażeń i co się będzie działo na wiosnę przyszłego roku. Warto też zauważyć, że z jednej strony mamy do czynienia ze spadkiem PKB, a z drugiej ze wzrostem stopy inflacji, która na ten rok planowana jest na poziomie 3,4%. W związku z tym stopy procentowe będą narzędziem, którym trudno będzie walczyć o wzrost gospodarczy – analizuje dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.

– W czasie wiosennej fali pandemii banki wykazywały tendencję do nagłego zaostrzenia warunków udzielenia kredytów. Obecnie, obserwując zarówno decyzje kredytowe podejmowane przez klientów, jak i skuteczność pozyskiwania finansowania deweloperskiego, widzimy pozytywne zmiany. Jednak ze względu na fakt, iż banki przewidują niższe zyski, będą się one baczniej przyglądały temu, jak mogą zabezpieczać zyski na przyszły rok. Dobrze dobrane narzędzia i modele inżynierii finansowej będą miały jeszcze większe znaczenie dla planowania przyszłych przedsięwzięć, niż dotychczas – ocenia Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals.

Obserwatorzy rynku mieszkaniowego w całej Polsce, a szczególnie rynków regionalnych, od dłuższego czasu zadają sobie pytania dotyczące potencjału sektora najmu instytucjonalnego.

– W obecnej sytuacji szczególnie warto uwzględnić długofalowe koszty utrzymania nieruchomości, a to sprowadza nas do pytania, na ile „tradycyjni” deweloperzy powinni rozpatrywać ryzyko spowolnienia sprzedaży mieszkania dla nabywcy indywidualnego oraz czy nie warto rozmawiać z funduszami, które chcą kupować wiele mieszkań czy nawet całych budynków i osiedli w ramach pakietów. Takie przedsięwzięcia pojawiają się w Łodzi coraz liczniej, wymienić tu można m.in. projekt Nowa Dzielnica czy Fuzja w ramach prowadzonej przez Echo Investment platformy Resi4Rent, N23 od Real Development czy nadchodzącą inwestycję spółki Vantage Rent na terenie Nowego Centrum Łodzi. Ale oprócz sektora instytucjonalnego, ważnym graczem na rynku mieszkań na wynajem jest samo miasto, które prowadzi rozmowy z inwestorami – wskazuje Michał Styś.

– Wiadomo, że budżety miast przeżywają dzisiaj trudne chwile z uwagi na pandemię i dużo mniejsze przychody. Dlatego szukamy różnych źródeł dochodów, także na polu mieszkaniowym. Szukamy rozwiązań z zakresu partnerstwa publiczno-prywatnego, podpatrując nieco przykłady działań w Trójmieście, Krakowie czy Warszawie. Chcielibyśmy, wzorem Gdańska, sprzedawać w formule PPP już całe kwartały. Chcemy iść w kierunku, który obraliśmy jeszcze przed rozpoczęciem pandemii, i rozruszać rynek najmu w Łodzi. Wiemy, że naszą bolączką wciąż jest jeszcze niedostateczny zasób mieszkaniowy, ale widzimy tutaj duże pole do manewru – wszystkie nasze raporty pokazują, że wynajem w Łodzi jest bardzo opłacalny, pośród pięciu dzielnic przynoszących największy zwrot w polskich miastach znalazły się dwie łódzkie – Widzew oraz Śródmieście. Śródmieście, które w dobie braku dostępnych działek w centrach miast zabudowuje się dzisiaj najszybciej w Polsce. Warto też zwrócić uwagę na kwestię rewitalizacji. Badając nasze zasoby nieruchomości dochodzimy do wniosku, że w wielu przypadkach posiadamy niewykorzystane zasoby z uwagi na ich inne dotychczasowe przeznaczenie – mówi Michał Śmiechowicz, Dyrektor Biura Rozwoju Gospodarczej i Współpracy Międzynarodowej Urzędu Miasta Łodzi.

Rewitalizacja to słowo od lat mocno kojarzone z Łodzią. Pieczołowicie odrestaurowywane, historyczne budynki to także wdzięczne tło dla projektów mieszkaniowych dla bardziej zamożnego odbiorcy. Czy na łódzkim rynku mieszkaniowym jest miejsce dla segmentu premium?

– Mieszkań czy apartamentów o podwyższonym standardzie, które można zaliczyć do segmentu lokali luksusowych jest jeszcze w Łodzi mało, ich liczba jest mniejsza niż ilość osób, które są nimi zainteresowane. Przy budowaniu oferty inwestycyjnej dla potencjalnych deweloperów, rozmawiamy z podmiotami, których interesuje przede wszystkim budowa lokali o wyższym standardzie, najczęściej właśnie w ramach projektów rewitalizacyjnych. Kilka rozmów jest już w zaawansowanej fazie, ponieważ zarówno nasze analizy, jak i analizy deweloperów potwierdzają, że jest popyt w tym sektorze rynku – dodaje dyrektor Michał Śmiechowicz.

– Segment premium w Łodzi dopiero raczkuje, zaliczyć można do niego tak naprawdę niecały 1 procent całego zasobu na rynku pierwotnym. Na taką klasyfikację wpływa wiele czynników, spośród których najważniejsze to wyróżniający się projekt architektoniczny uwzględniający duże powierzchnie użytkowe, większą wysokość pomieszczeń czy wielkoformatowe przeszklenia, materiały budowlane wysokiej jakości, dużą ilość podziemnych miejsc parkingowych czy dodatkowe funkcjonalności, takie jak siłownia, recepcja czy ochrona. Oczywiście kluczową rolę odgrywa też unikatowa lokalizacja, choć ta niekoniecznie musi być skorelowana ze ścisłym centrum miasta. W tę charakterystykę wpisują się dziś w Łodzi takie inwestycje luksusowe, jak Awangarda Łagiewniki Park od Real Development czy MODERN LOFT, czyli rewitalizowany budynek dawnej elektrowni parowej mieszczący się na styku Śródmieścia i dzielnicy Górna – podsumowuje Anna Osińska, Sales and Marketing Manager w OPG Property Professionals.